Antes de llevar una cifra a la junta conviene entender de qué depende. El precio de una obra de fachada no sale de una tarifa fija por metro: lo mueven el acceso, la altura, el material y el alcance real del trabajo. Esta guía explica cada factor para que sepas leer un presupuesto y detectar cuándo una cifra está inflada o cuándo es honesta.
La tentación es buscar un precio por metro cuadrado y multiplicar. No funciona, porque dos fachadas con la misma superficie pueden costar muy distinto segun como se llegue a ellas y que haya que hacer. Una limpieza ligera de un revoco accesible no tiene nada que ver con reparar el hormigon de una cornisa a veinte metros. El precio honesto sale de ver el edificio, no de una tabla. Por eso el primer paso siempre es una visita y un alcance por escrito, y cualquier presupuesto cerrado seriamente parte de ahi.
Como se llega a la fachada suele pesar mas en el presupuesto que la propia limpieza. Hay tres vias habituales y su coste es muy distinto. El andamio es la opcion mas cara y lenta: hay que montarlo, alquilarlo por semanas y desmontarlo, y ocupa la acera con los permisos que eso conlleva. Los trabajos verticales, es decir el acceso por cuerda, resuelven muchas fachadas sin montar nada, con un coste y unas molestias muy inferiores. La gondola o plataforma se usa cuando el edificio ya la tiene o cuando la geometria lo pide. En muchos edificios la diferencia entre presupuestar con andamio o con cuerda es la mayor partida de todo el trabajo, asi que merece la pena que el especialista justifique por que elige uno u otro.
A mas altura, mas tiempo de acceso y mas medidas de seguridad, asi que la altura encarece aunque la superficie sea la misma. La superficie en metros cuadrados marca el volumen de trabajo, pero rara vez de forma lineal: las primeras horas incluyen el montaje y la preparacion, de modo que una fachada pequeña puede salir cara por metro y una grande mas economica por metro. Por eso comparar solo el precio por metro entre dos presupuestos engaña; hay que comparar el alcance completo.
No cuesta lo mismo limpiar un monocapa que una piedra historica o un ladrillo cara vista. Cada material tolera unos metodos y rechaza otros, y el metodo correcto cambia el tiempo y el producto. Un revoco moderno admite una limpieza relativamente rapida; una piedra o un ladrillo antiguo exigen metodos suaves y mas lentos para no dañar la superficie. Cuando hay reparacion de por medio, repintado, sellado de fisuras, saneo de hormigon o rejuntado (renovar las juntas de mortero), el coste sube porque ya no es limpiar, es reparar. La guia de metodos detalla cual encaja con cada material.
Conviene separar tres niveles, porque se mezclan en las conversaciones y en los presupuestos. La limpieza devuelve el aspecto pero no arregla nada estructural. La reparacion puntual ataca un problema concreto: una grieta, una zona de revoco desprendido, una mancha de humedad. La rehabilitacion integral interviene toda la envolvente y suele aparecer cuando la ITE marca deficiencias o cuando se aprovecha para mejorar el aislamiento. Cada nivel es un orden de magnitud distinto, asi que lo primero que debe dejar claro un presupuesto es en cual de los tres esta.
En una comunidad, la diferencia entre un precio cerrado y una tarifa por dias no es un detalle: es la diferencia entre una cifra que el administrador puede defender en junta y una factura que crece sin control. Un precio cerrado sobre un alcance definido fija lo que se va a pagar antes de empezar, y cualquier variacion real se acuerda por escrito. Es lo que permite aprobar la derrama con tranquilidad y lo que evita que un vecino impugne el gasto. Pedir el presupuesto como precio cerrado, y no como estimacion por dias, es la decision que mas protege a la comunidad.
Porque engañaría. El coste depende sobre todo del acceso, la altura, el material y el alcance, no solo de la superficie. Un precio por metro sin ver el edificio sería un número inventado. Por eso el primer paso es una visita y un alcance por escrito, y a partir de ahí un precio cerrado.
En muchos edificios el acceso por cuerda resuelve sin el coste ni el tiempo de montar y alquilar andamio, y suele ser bastante más económico. El andamio se reserva para fachadas o alcances que lo justifican. Un especialista verificado te dirá cuál encaja en tu edificio y por qué.
La ITE no encarece por sí misma, pero cuando marca deficiencias convierte una obra opcional en obligatoria y con plazo, lo que suele implicar reparación además de limpieza. Conviene pedir el alcance que resuelve exactamente lo que exige el informe, ni más ni menos.
En distintos momentos han existido ayudas a la rehabilitación de edificios, a menudo gestionadas por las comunidades autónomas. Cambian con el tiempo, así que conviene comprobar las vigentes en tu zona antes de aprobar la derrama, porque pueden cubrir una parte del coste si se solicitan a tiempo.
Sí. Un especialista verificado cubre tu zona, comprobamos su certificación en trabajos verticales y su seguro, y lo verificamos con un precio cerrado para llevar a la junta.
Envía el informe o una foto de la fachada y especialistas verificados presupuestan la obra como precio cerrado, listo para llevar a la junta.